23 goldene Regeln rund um die Erbschaft: Grundregeln für Immobilienbesitzer
11: Grundsatz
Immer noch lassen sich Immobilien günstiger vermachen als Barvermögen. Der Fiskus bewertet Grund und Boden oft nur mit ca. 50 bis 80% des tatsächlichen Wertes.
12: Die mittelbare Schenkung
Auch diese Form der Schenkung hat der Fiskus inzwischen abgesegnet. Statt einer Immobilie überträgt der Schenker nur das Geld zum Erwerb eines bestimmten, genau benannten Hauses. Der Beschenkte darf trotzdem den günstigen Steuerwert für Immobilien nutzen.
Variante: Auch Reparatur, Sanierung oder Umbau einer Immobilie lassen sich steuergünstig mittelbar schenken. Voraussetzung: Dieses Geldgeschenk steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie.
Beispiel: Die Eltern transferieren dem Kind den ersten Teil des Geldes für den Kauf eines baufälligen Hauses, den Rest überweisen sie unter der Auflage, eben diese Immobilie zu sanieren.
13: Wer noch nach altem Recht
eine Immobilie übertragen hat, kann jetzt nachträglich die neuen, höheren Freibeträge nutzen und steuerfrei etwas nachschenken.
Beispiel: Der steuerliche Wert des dem Kind übereigneten Hauses entsprach exakt dem (damaligen) Freibetrag von € 46.016,26. Die Mutter könnte - wegen des jetzt geltenden Freibetrages von € 204.516,75 - zusätzlich € 158.500,48 Barvermögen steuerfrei nachschenken.
14: Immobilienwert drücken
Der Fiskus bewertet ein verschenktes Mietshaus mit der 12,5 fachen Jahresmiete (Durchschnitt der vergangenen drei Jahre). Schlaue Rechner erhöhen auf keinen Fall vor einer Schenkung die Miete, sondern erst danach. Wer so vorgeht, spart meist mehr Steuern als er an Mieteinnahmen verliert.
15: Renovierung übertragen
Statt einer angemessenen Mieterhöhung übernimmt vor der Übertragung ein (neuer) Mieter die fälligen Renovierungskosten. Dem Vermieter entsteht dabei kein finanzieller Nachteil, dem Mieter dürfte es i.d.R. egal sein.
16: Günstige Mietverträge
Clevere Eltern handeln bereits mindesten drei Jahre vor einer geplanten Schenkung niedrigere Mieten aus. Aber nicht mit Familienangehörigen, sondern mit guten Bekannten. Die "Spar-Miete" muß mindesten 50% der ortsüblichen betragen.
17: Schenken mit Schulden
Wer eine Immobilie (steuerlicher Wert € 255.645,94) verschenkt, kann auch die damit verbundenen Schulden (€ 204.516,75) übertragen. Nach einer komplizierten Berechnung ist der Steuerwert der Immobilie um einen Teil der Schulden zu kürzen. Der Beschenkte muß in diesem Fall nur z.B. € 153.387,56 versteuern.
18: Verschuldet vererben
Warten lohnt sich. Wenn die Eltern eine hoch schuldenbelastete Immobilie nicht vor Ihrem Tod übertragen, sondern danach vererben, kann der Erbe den Wert der Hypothek (€ 204.516,75) nämlich komplett vom Steuerwert (€ 255.645,94) abziehen und braucht nur € 51.129,18 zu versteuern.
